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    浏览次数:    所属栏目:【经典案例】    时间:2024-04-15

      jdb电子最近我在认真思考一个问题,那就是我们的城镇化率,到底还有没有增长空间,网上大部分专家认为,当前我们国家的城镇化率只有66.5%,远远还不及发达国家的80%,所以,我国城镇化,最少还需要20年,才能完成jdb电子!

      为什么呢?我来打个比方,我国目前大学生总人口,占全国人口的比重是多少?其实只有5%!

      为什么比发达国家低,要知道,一些欧洲发达国家,大学生人口占总人口比例,达到了50%,难道说明,我国大学数量还远远不够?还需要拼命建造大学?

      是不是因为我们过去很长时间,是没有什么人读大学的,比如说我们的父母辈、爷爷奶奶辈,他们年轻的时候,根本就没有什么大学,甚至在很长一段时间里面,高考制度都取消了。所以,导致我们大学生人口占总人口比例是很低的

      但是我们大学生人口,占年轻人口的比例是很高的jdb电子,我认为90后里面,最少有30%-40%的人,是读了大学的,占比不低!

      那什么时候,我们大学生占总人口比例会升高呢?是不是再等20年、30年、50年,我们大学生比例是不是就自然上去了?

      这么简单的逻辑,投射到城镇化数据里面,也是如此,当前我们的城镇化是66.5%,这个比例确实比发达国家低!

      但是你去观察一下,现在的农村,基本上只有老人和小孩,年轻人和中年人都外出工作了!

      表面看起来,我们的城镇化率距离发达国家,还差10个点,但这10个点,是靠城市化扩张来完成的吗?不是的!

      说句不好听的jdb电子,现在70岁以上的老年人,再过20年、30年,是不是离开了很多,生老病死,人之常态嘛,这有啥好回避的呢?

      毕竟我们的工业化、城镇化,比发达国家晚了很多年,很多东西,是需要时间沉淀,才能追赶的!

      我为什么跟大家说城镇化率其实已经到峰值了,我是想告诉大家,关于房地产,关于买房的思路,一定要变了!

      你要知道,我们现在的人均住房面积,已经有35平米了,粗略算了一下,14亿人jdb电子,我们就有500亿平米的住房面积。

      但房子跟人一样,会变老的,我们以50年周期来统计,每个房子50年后需要拆除重建,那么折算一下,现在平均每年就需要旧城改造10亿平米的房子。

      我手上有一个数据,过去高峰时期,我们每年大概要建造17亿平米的房子,扣除旧房子重建的jdb电子,我们每年大概有7亿平米的新房进入到市场!

      这7亿,平摊到每个人头上,相当于我们每人一年就得多增加0.5平方米的住房面积!

      好,这里面有一个悖论,就是一个人,一天吃三顿饭,是可以吃饱的,但是你让他吃五顿饭,吃10顿饭,他肯定吃不下了!

      房子也是这个道理,增长是有极限的,现在人均35平米的住房面积,其实已经够了,你每年再增加,其实大家需求就很小了!

      国家会趁着现在房子价格下跌,把市场上便宜的老房子,买下来,用来做保障房!

      难不成还去郊区大量该保障房,这个行为是违背市场逻辑的,首先成本高,因为郊区把房子盖好了,虽然便宜,但是大家不愿意过来,上班通勤时间太长了,好,那么你得建地铁、学校、医院,这样一搞,成本巨高了,而且很有可能建好了,大家也不愿意来,这个投资和风险,谁来承担?

      好,现在最好的方案,就是在楼市下行期,政府低价回购商品房,尤其是小户型的房子,用来做保障房, 这个思路叫做一举多得!

      实际上这就是开启了定向放水,把钱注入到针对性的市场,原业主拿到了钱,打工一族又可以用更低成本的租金,住到了市中心!

      政府一定会给房票,你拿着房票,可以再去买新房,这一招高明呀,还能够消化库存!

      第一,不管是市中心、还是郊区,还是核心城市,或者是非核心城市,小户型的房子,一律不要再碰了!

      第二,人口净流出的城市,产业薄弱的城市、不管是二线、三线、还是四线,最多留一套自住,其他房子全部卖掉,骨折也得卖!

      第三,把你手里的钱,全力以赴,去购买一线城市,以及少数几个强二线城市,核心地段、核心板块的改善盘!

      买房逻辑很简单,位置一定要好,品质一定要好、配套一定要好、面积一定要大,户型一定是市面上稀缺的!

      看完之后,你是不是感觉自己买不起,这就对了,因为房地产的发展趋势,就是大部分人住保障房,极少数人住改善房,以后只有改善房,才有不错的增值属性!

      你们老家一套房子,也就100万左右,但是深圳湾的改善房,恒二为例,177户型,现在总价也得5000多万,如果是228户型,总价要在7000多万以上

      这个不以个人意志为转移,这是趋势!而且多年以后,房产税出台,你说手握100套房子的人,交税更多,还是手握一套房子的人,交税更多呢?

      我知道,99%的人,心里面有一万个不愿意相信,这就是事实,因为99%的人,哪里买得起改善房,但大家别急,下一期文章,我来教你,手里面不够500万-1000万,手里面只有200左右的人,如何买稀缺改善盘!

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