jdb电子■新政：从12月15日开始，北京推出下调贷款购买首套住房的居民家庭首付款比例等多项政策，进一步降低贷款购房“门槛”；同时，上海也发布通知，调整普通住房标准、优化差别化住房信贷政策，将首套房最低首付比例调整为不低于30%

　　■反响：15日是楼市新政落地首日，记者了解到，北京有业主连夜重新挂牌，也有中介忙着忙邀约客户；上海14日晚上已有千万级二手房签约

　　■影响：有专家认为，此次楼市新政有利于提高市场交易活跃度，进一步稳定预期，促进房地产市场平稳健康发展。

　　“虽然下雪路上比较滑，但还是有一些客户约了看房。不过，现在的购房者还是非常理性的。”12月15日，北京朝阳区一家房产中介的工作人员张先生说。

　　对此，易居研究院研究总监严跃进表示，北京、上海此次围绕首付比例、房贷利率、普通住房标准等优化政策，进一步降低了房贷成本和税费负担，有利于增强市场信心，对稳定市场预期也将发挥积极作用。

　　成都商报-红星新闻记者注意到，除了降低首付标准外，北京的房产新政还包括延长个人住房贷款年限、降低贷款利率、调整普通住宅标准等。

　　例如北京贷款最长年限由25年调整为30年，而在此政策下，其他贷款条件不变的情况下，贷款时要求的月缴额及还款时的月还款额均有所下降。

　　此外，根据北京市的最新通知，对于普通住宅的认定调整为须满足三个方面，即住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房建筑面积在144平方米（含）以下；实际成交价格低于确定的价格标准，5环内住房成交价格在85000元/平方米（含）以下、5-6环住房成交价格在65000元/平方米（含）以下、6环外住房成交价格在45000元/平方米（含）以下。

　　调整后的房价标准明显高于此前的标准，且不再看总价，进一步给购房者“松绑”。根据规定，个人出售2年以上的普通住宅，免征增值税；个人出售2年以上的非普通住宅，差额征收增值税，税率为5%，而标准调整后更多的房子将被认定为以普通住宅的标准进行交易。

　　张先生在北京朝阳区从事地产中介已经有3年多。12月15日，他告诉记者，由于新政刚出台一天，可能有的市民还不知道，仅从15日门店反馈来看，暂时没有出现明显的变化。

　　不过，也有中介称，门店很多同事14日晚一夜没睡jdb电子，忙着开会、整理客户资料、领会政策并邀约客户。同时，不少此前主动下架房源的业主，连夜重新要求中介挂牌。

　　“我们门店在东三环附近，周围主要是上世纪80至90年代的老房子，户型基本在40至100平方米左右，均价从400万到1000万不等。最近几年市场活跃度肯定不如此前，但是对于有购房刚需的人来说该买还是会买，只是购房者需要挑选一个自己认为最合适的购房时机，此外现在出售的房源比较充裕，购房者也有更多的选择。”上述中介张先生说，此次新政最大的获益者依旧是对购房有刚需的人，无论是首套住房还是改善性住房。他个人觉得新政对于收入相对稳定、想在北京安家的年轻人具有比较大的诱惑jdb电子。很多年轻人刚工作不久，手中的钱不多，但是收入相对稳定又有正常的公积金缴纳jdb电子，此次政策调整后，首付比例降到30%，“入门”变得更加容易jdb电子。

　　张先生说，包括此前一段时间，很多年轻人所看的住房总价多集中在400万左右。“这个价格区间段对很多人来说算是‘够得着’的价格，每个月贷款还款的压力也相对能够接受。”

　　另一位同样在朝阳区从事房屋中介的陆先生告诉记者，新政虽然已经发布并执行，不过由于此前一段时间购房者的热情已经恢复到比较理性的阶段，因此他认为这种情绪还将延续。

　　“在北京买房，是一笔巨大的开销，虽然首付降低，但是大家也会综合考虑实际的贷款偿还能力、日后的还款压力、支付利息的比例等许多问题，因此肯定大家的态度还是比较谨慎。”陆先生认为，对于具有刚需的购房者来说，新政策给了他们更多的选择方案，从长期看或许会带动房产市场的逐渐恢复活跃。

　　按照上海此次发布的楼市新政来看，可以享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件：一是五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二是单套住房建筑面积在144平方米以下（含144平方米）。

　　对比原有政策，新政剔除价格标准，不再与房屋总价、位置挂钩，同时，提高了建筑面积标准，从140平方米提高至144平方米。

　　有中介表示，这一政策的调整将直接影响客户的增值税及个税。以居民出售持有5年以上的非普通住房为例，调整标准后如变为普通住房，将免征5.3%的增值税及附加（之前非普通住房按差额征收）；涉及个人所得税的，核定征收按总价的1%（之前非普通住房按总价的2%征收）。

　　在该中介看来，调整普通住房标准是政府实实在在的让利。据沪上一中介门店经理介绍，“根据我们对后台系统库存房源的统计，新政出台后，87%的房源是能够马上从非普通住宅变成普通住宅的。这也意味着这部分房源在交易时可直接省去增值税。”

　　对于大标的房源来说，更是一大利好。“很多高总价的房源，房东原来的买入价基本在100万元-200万元/套，随着房地产市场的发展，当前的价值均在千万以上，远超内环以内450万元/套的价格限定，因此，在认定为非普通住宅的情况下，往往需要缴纳几十万元的增值税。此次政策对价格不再设限，将实实在在减少交易成本支出。”沪上一经纪人说。

　　而对政策敏感的客户已于新政当晚出手。在记者走访中jdb电子，位于浦东源深板块的一家中介门店在新政当晚促成一笔成交。“我们是在14日晚上6点左右获悉政策的，然后电话通知客户，签约的客户此前一直没有约成功，因为没到客户心里价位，14日晚成功约来和房东面谈。”

　　据了解，上述房源价格在1300万元左右，客户的心理价位在1200万元，对于100多万元的价差该笔交易一直未能促成。在新政落地后，原本70多万元的税费直接省去，经过近3个小时的谈判，客户双方于当晚23时左右协商成功并签约。

　　不过，从多家门店走访情况看，当晚签约的案例并不多见。多数经纪人均在和业主电话沟通的阶段。

　　“政策刚落地，我们还是先和客户保持沟通，告诉他们政策利好，建议客户积极入市。现阶段来主动咨询的基本是前期就有购房需求的客户，或者是正在置换的客户会对政策相对敏感。也有不少比较理性的客户认为后续政策还会松绑，选择继续观望。”沪上一经纪人反馈。

　　北京大学经济学院教授、北京大学国民经济研究中心主任苏剑表示，房地产市场的复苏本质上还是信心的复苏，让消费者敢于去购置刚需或者改善性房产，而相关政策的调整会在恢复消费者信心上率先给予形式上的支持，有利于房地产市场的恢复。

　　易居研究院研究总监严跃进15日说，此次北京、上海优化住房信贷政策和调整普通住房标准，降低购房资金门槛、减少房贷利息支出、降低住房交易成本，

　　严跃进分析称，此次北京、上海各项政策出台，其力度符合市场预期，会带来非常好的市场反馈。以上海为例，房贷政策标准略高于央行此前规定的下限，总体上和几个一线城市保持一致，普通住房标准的调整，也符合上海的实际，“总体感觉，是基于支持居民刚性和改善性住房需求和当前市场情况，在政策上的优化和调整。”有利于提高市场交易活跃度，进一步稳定预期，促进房地产市场平稳健康发展。

　　此外，严跃进表示，今年以来，北京、上海相继调整优化了“认房不认贷”政策，房地产市场总体平稳运行。此次政策出台，将进一步发挥好政策效应，有力支持房地产交易市场的活跃和行情的提振。在各市场参与者的共同努力下，这些一线城市房地产市场将呈现稳中向好的良好态势。